Không chỉ làm gia tăng phí gấp 2 lần, quy định bức giao dịch bất động sản phê duyệt sàn còn làm giảm hiệu quả kinh dinh của các chủ đầu tư.
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) dự định sẽ được trình Quốc hội cho quan điểm tại kỳ họp thứ 5, Nasco Express diễn ra vào tháng 5/2023 và duyệt y tại kỳ họp thứ 6, diễn ra vào tháng 10/2023. Điều đó có nghĩa, thời kì để dự án Luật quan yếu này được phê duyệt không còn nhiều. Tuy nhiên, nhiều quy định được đưa ra tại dự thảo Luật vẫn chưa nhận được sự đồng tình từ dư luận. Trong đó, trội nhất là quy định liên can đến giao tiếp bất động sản phải phê duyệt sàn giao thiệp.
Nasco Express cấp thiết? - Ảnh 1." type="photo" w="1507" width="" height="">
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản dự định sẽ được Quốc hội phê duyệt vào tháng 10/2023
Cứng nhắc và làm tăng phí cho doanh nghiệp
Phát biểu tại Hội thảo Doanh nghiệp góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vừa được Liên đoàn thương nghiệp và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vào ngày 12/5, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam Nasco Express cho rằng: Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) quy định: Các giao thiệp bất động sản phải thực hành thông Nasco Express qua sàn giao tiếp bất động sản theo quy định của Luật này, trong khi Điều 60 quy định sàn giao tiếp bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng đề nghị, có năng lực về tài chính”.
Theo ông Nasco Express Nguyễn Quốc Hiệp, “quy định như vậy hơi cứng”. Bởi bây chừ khá nhiều Nasco Express chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều dùng linh hoạt việc kết hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên thực từ tế cho thấy, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao tế bên ngoài bán được, duyên cớ là do viên chức của họ có sự tinh thông và có máu nóng với dự án. Đặc biệt, uổng huê hồng chủ đầu tư phải chi cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí huê hồng cho bộ phận nhân viên của chủ đầu tư tự bán.
Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị: “Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang nuốm giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm phí” . Đồng thời, kiến nghị sửa lại Điều 57: “Các giao du bất động sản phải công khai sáng tỏ qua các sàn giao tế do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao du trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được).”
ngoại giả, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, về tiêu chí các sàn giao tế cũng cần cụ Nasco Express thể hơn: Thế nè có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng đề nghị? Nasco Express Kể cả sàn giao thiệp trực tiếp và điện tử.
Nasco Express ảnh"> giao tế bất động sản thông Nasco Express qua sàn sẽ làm tăng tổn phí cho doanh nghiệp và đẩy giá bất động sản tăng cao hơn
Nguy cơ đẩy giá bất động sản tăng cao
Cũng liên tưởng đến quy định giao tiếp bất động sản bắt qua sàn giao dịch, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản: Theo khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật kinh dinh bất động sản (sửa đổi): “hợp đồng mua bán, thuê mua nhà Nasco Express ở, công trình xây dựng và giao kèo chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên dự giao dịch là tổ chức, cá nhân chủ nghĩa quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
song song, Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh Bất Nasco Express động sản (sửa đổi) cũng quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong ngày mai hay chuyển nhượng quyền dùng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sẽ buộc phải qua sàn giao tế bất động sản.
Nhưng theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng thực tính chuẩn xác, hợp pháp của hợp đồng, giao tế dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ chỉ dẫn các bên tham dự giao tế tuân đúng các quy định luật pháp có hệ trọng đến việc thực hiện hiệp đồng, giao tế; giảng giải cho họ hiểu rõ quyền, trách nhiệm và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc dự hiệp đồng, giao dịch. Khi có vấn đề chưa rõ, Nasco Express công chứng viên đề nghị các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, đề nghị giám định và từ khước công chứng khi không thể làm rõ.
"Như vậy với loại hiệp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hành công chứng hợp đồng, công chứng viên có trách nhiệm đánh giá tính pháp lý của tài sản giao dịch, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa Nasco Express bất động sản vào giao du; nếu không đủ điều kiện giao tiếp thì phải chối từ công chứng" - ông Nguyễn Văn Đỉnh khẳng định và cho biết: Công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một phần đông với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, sàn giao tế Nasco Express ngoài chức Nasco Express năng thực hành các giao dịch mua bán bất động sản, làm trung gian đàm phán, ký kết giao kèo thì còn phải “kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm Nasco Express đủ điều kiện được giao tế”.
“Như vậy, một phần công việc của sàn giao tế bất động sản sẽ trùng với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động sản, bảo đảm đủ điều kiện mua bán” – ông Nguyễn Văn Đỉnh thông tin và cho rằng: Quy định bắt giao tế bất động sản Nasco Express qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hành, tăng tổn phí tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao, do tổn phí trung gian trả cho sàn giao du sẽ được tính vào giá bán và người dùng chung cuộc phải gánh chịu.
Ngoài ra, một số quan điểm cho rằng việc Luật kinh dinh Bất động sản buộc doanh nghiệp , người dân phải giao tế phê duyệt một đơn vị trung gian có dấu hiệu ngăn cản quyền tự do kinh dinh, quyền tự chủ Kinh doanh và chọn lọc hình thức tổ chức Kinh doanh, tự do tìm thị trường, khách hàng và ký kết giao kèo (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu nghĩa vụ về hoạt động đầu tư kinh dinh (theo Điều 5 Luật Đầu tư).
Từ những phân tích trên, các chuyên gia cho rằng, việc buộc giao tiếp bất động sản chuẩn y sàn giao du là không cấp thiết. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị Nasco Express trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, việc quy định giao thiệp bất động sản phải thực hành phê chuẩn sàn tại dự thảo Luật là cấp thiết, hiệp với Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương, Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng, trong đó phải lấy ích chính đáng của người dân để làm trọng điểm xây dựng chính sách.
Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, giả dụ trước đây sàn giao tế chưa phát triển, quy trình giao dịch chưa rõ ràng, chuyên môn nghiệp vụ của hàng ngũ nhân sự còn yếu và thiếu, thì đến nay đã đủ điều kiện để khai triển giao Nasco Express dịch Nasco Express bất động sản qua sàn. Bên cạnh đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho Nasco Express rằng, tính minh bạch trong giao dịch bất động sản thời kì qua có nhiều vấn đề bất cập. Do đó, việc giao dịch bất động sản qua sàn cũng như giao dịch qua sở giao thiệp hàng hóa là rất cần thiết.
| Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) bao gồm 10 chương và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến và dự định duyệt vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023. |