Từ thực tiễn thất bại của việc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm, HoREA đề xuất hàng loạt giải pháp "bịt lỗ hổng" về đấu giá Nasco Express quyền dùng đất và đấu thầu dự án có dùng đất được quy định trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa kiến nghị một loạt các góp ý gửi Ủy ban Thường vụ Quốc Hội can hệ đến quy định về đấu giá quyền dùng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Theo đó, những thực tiễn gây thất bại của việc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm (TP Thủ Đức), HoREA đã đề xuất một loạt các kiến nghị để đảm bảo công khai, minh bạch, có cơ chế đồng bộ, cụ Nasco Express thể để xử lý vi phạm quy Nasco Express định về giao đất, cho thuê đất, nhất là liên hệ Nasco Express tới đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Ông Lê Hoàng Châu, chủ toạ HoREA cho hay, khoản 1 Điều Nasco Express 40 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định 04 hình thức đấu giá, gồm: "a) Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá; b) Đấu giá bằng bỏ thăm trực tiếp tại cuộc đấu giá; c) Đấu giá bằng bỏ thăm gián tiếp; d) Đấu giá trực tuyến".
song song, khoản 2 Điều 40 Luật Đấu Nasco Express giá tài sản 2016 Nasco Express quy định 2 phương thức đấu giá: "a) Phương thức trả giá lên; Nasco Express b) Phương thức trả giá xuống".
Tuy nhiên, Luật Đấu giá tài sản 2016 không quy định việc ứng dụng hình thức đấu giá, phương thức đấu giá đối với trường hợp đấu giá quyền dùng đất để thực hành dự án bất động sản, thị thành, nhà ở thương nghiệp; trong khi đây là đối tượng có tính đặc thù so với việc đấu giá các tài sản thường nhật như đấu giá một căn hộ hoặc ô tô, bức tranh, cổ vật…
Thực tế, việc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm hồi cuối năm 2021 đều áp dụng hình thức đấu giá là đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc Nasco Express đấu giá và theo phương thức đấu giá là phương thức trả giá lên.
Chính nên chi, các đơn vị trúng đấu giá đã lợi dụng hình thức Nasco Express và phương thức đấu giá này để đẩy giá trúng đấu giá lên rất cao (giá ảo).
"Việc này đã dẫn đến hậu quả là UBND TP.HCM phải ra quyết định hủy bỏ Nasco Express kết quả đấu giá, nhưng đã có một số đối tượng xấu Nasco Express lợi dụng để đẩy mặt bằng giá nhà đất của khu vực lên rất cao, gây bất ổn cho thị trường bất động sản", ông Châu nhấn mạnh.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA).
vì vậy, HoREA cho rằng, đối với trường hợp Nhà nước tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, thành phố, nhà ở thương nghiệp thì chỉ nên ứng dụng "hình thức đấu giá" là "đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá" hoặc "đấu giá bằng bỏ thăm gián tiếp" thì mới bảo đảm Nasco Express kết quả đấu giá trung thực.
Tuy nhiên, hình thức này phải đi đôi với việc nghiêm cấm các Nasco Express hành vi thông lưng, móc nối, hoặc để lộ thông báo nhằm mục đích trục lợi, hoặc nhận hối lộ, làm sai lệch thông báo, làm sai lệch hồ sơ hoặc kết quả đấu giá, dẫn đến "đấu giá cuội", "đấu giá có quân xanh, quân đỏ".
"bởi thế, rất cấp thiết bổ sung Điều 40 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định áp dụng "hình thức đấu giá", "phương thức đấu giá" đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động Nasco Express sản, tỉnh thành, nhà ở thương mại để đảm bảo tính đồng bộ, hợp nhất của các quy định pháp luật", ông Châu đề xuất.
Ngoài kiến nghị bổ sung Điều 40 Luật Đấu giá tài sản 2016 Nasco Express quy Nasco Express định áp dụng "hình thức đấu giá", "phương thức đấu giá" đối với trường hợp đấu giá Nasco Express quyền sử dụng đất để thực hành dự án bất động sản, thị thành, nhà ở thương nghiệp. HoREA cũng kiến nghị sửa đổi một loạt các quy định khác liên tưởng đến đấu giá đất.
Cụ thể, yêu cầu quy định điều kiện về đất để thực hiện đấu giá quyền dùng đất phải có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc 1/2000 được cơ quan có thẩm Nasco Express quyền phê chuẩn.
Bởi lẽ, Nasco Express điểm b khoản 2 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định điều kiện thực hành đấu Nasco Express giá quyền sử dụng đất thì thửa đất, Nasco Express khu đất "phải có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền chọn lựa".
Theo ông Lê Hoàng Châu, quy định "phải có quy hoạch chi tiết 1/500 chỉ đúng đối với thửa đất, khu đất có diện tích nhỏ, tiêu biểu là trường hợp thực hiện đấu giá 04 lô đất Thủ Thiêm năm 2022 gồm Lô 3.5 có diện Nasco Express tích 6.446 m2; Lô 3.8 Nasco Express có diện tích 8.561 m2; Lô Nasco Express 3.9 có diện tích 5.009 m2; Lô 3.12 có diện tích 10.060 m2 và tất 04 lô đất Nasco Express này đều đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê chuẩn.
Nhưng, quy định "phải có quy hoạch chi tiết 1/500" lại không đúng, không phù hợp đối với trường hợp đấu giá đất để thực hành dự án Nasco Express khu thành phố, khu dân cư nông thôn có diện Nasco Express tích lớn, rất lớn, thường từ 20 ha, hoặc 50 ha trở lên.
Trong trường hợp này, Nhà nước không thể nào lập quy hoạch chi tiết 1/500 rồi mới đưa ra đấu giá vì phí lập quy hoạch 1/500 rất lớn và mất nhiều thời gian công sức, mà nội Nasco Express dung quy hoạch chi tiết 1/500 chưa chắc đã hiệp với "khẩu vị" của các nhà đầu tư.
nên chi, rất cần thiết bổ sung điều kiện của thửa đất, khu đất Nasco Express đưa ra đấu giá "phải có quy hoạch Nasco Express chi tiết 1/500" hoặc "có quy hoạch phân khu Nasco Express 1/2000".